¿Qué requisitos debo cumplir para cambiar el uso a una vivienda con fines turísticos?

El alquiler de viviendas con fines turísticos es una actividad que está en pleno auge en los últimos años. El mercado inmobiliario ha experimentado cambios significativos en ciudades como Sevilla o Málaga, especialmente con la aparición de plataformas de alquiler vacacional como Airbnb y Vrbo. Ello ha abierto a particulares con viviendas sin uso o destinadas a alquiler de larga duración a plantearse el cambio de uso de su inmueble. Cada vez son más las personas que deciden invertir en este negocio en Andalucía, pero ¿qué debo hacer para poder alojar temporalmente a personas en una vivienda?

El  primer paso si dispones de una vivienda y quieres cambiar su uso y dedicarla a su alquiler con fines turísticos es conocer la normativa a aplicar. En Razional te contamos los pasos a seguir y algunos de los requisitos más relevantes.

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Cuáles son los requisitos a cumplir para realizar el cambio de uso a Vivienda con fines turísticos

Los requisitos más relevantes que una vivienda con fines turísticos debe cumplir, reflejados todos en el PGOU del municipio donde se encuentra la vivienda localizado, podemos detallarlos en 3 apartados:

• En primer lugar, al tratarse de una actividad económica, las viviendas con fines turísticos están sujetas a las condiciones del uso terciario establecidas en el PGOU.
• Además en la mayoría de municipios, deben respetar las condiciones de compatibilidad con el uso residencial del edificio en el que se establecen. Una novedad en este aspecto es, que en aquellos edificios en los que se comparta el uso con el residencial, las viviendas con fines turísticos podrán instalarse únicamente en la planta baja o en la primera planta por norma general.
• Al tratarse de una vivienda, tendrá que cumplir con los requisitos técnicos establecidos para esta, como por ejemplo la superficie útil mínima, altura de los techos, dimensiones mínimas para cada estancia.

Como puedes ver es imprescindible que los propietarios se informen sobre las regulaciones locales antes de proceder con el cambio de uso de sus viviendas en viviendas con fines turísticos.

¿Siempre puedo realizar el cambio de uso a Vivienda con fines Turísticos?

Una vez claros los requisitos más importantes, debemos saber si nuestra vivienda los cumple de por sí, podría cumplirlos si se ejecutan unas obras, o no puede cumplirlos aunque ejecutemos obras de reforma para el cambio de uso. Vemos cómo se procede en los dos primeros casos:

1. Mi vivienda cumple los requisitos sin necesidad de realizar obras: se deben aportar a urbanismo planos de situación, planos de distribución a escala, y un proyecto técnico que acredite el cumplimiento de toda la normativa aplicable, además de toda la documentación administrativa pertinente (modelos oficiales cumplimentados, abono de tasas, identificación registral del inmueble…)
2. Mi vivienda puede cumplir los requisitos pero necesito realizar obras: en este caso habrá que analizar, en función de la entidad de las obras, si hay que solicitar una licencia o se puede hacer mediante declaración responsable. En todo caso, habrá que realizar un proyecto de obra que refleje las actuaciones necesarias para garantizar el cumplimiento de la normativa y, una vez finalizadas las obras, se debe aportar a urbanismo la misma documentación que en el apartado 1 (vivienda que cumple los requisitos sin necesidad de realizar obras) acompañado del Certificado Final de Obra.

Paralelamente a este proceso, se debe tramitar la licencia de utilización en el Ayuntamiento correspondiente, que quedará presentada junto con los documentos anteriores.

¿Es necesario disponer del ITE para solicitar el cambio de uso a Vivienda con fines Turísticos?

Un aspecto importante a tener en cuenta es el IEE (anteriormente ITE): Informe de Evaluación de Edificios. El IEE consiste en un documento que avala el buen estado de conservación del edificio, el cumplimiento de la normativa de accesibilidad universal y la eficiencia energética. Es requisito indispensable que el bloque de edificios en el que se encuentra la vivienda con fines turísticos lo tenga presentado, y acreditadas, en su caso, la ejecución de obras indicadas en la misma. En Razional podemos realizar el IEE de su edificio, consúltenos sin compromiso.

El último apunte que es importante realizar y tenerlo en cuenta son los estatutos de su Comunidad de Vecinos. En algunos casos, en esta figura que está expresamente prohibido el uso turístico en todas las viviendas que formen la comunidad, por lo que es uno de los primeros pasos a dar antes de comenzar con el cambio de uso.

En resumen, el cambio de uso a una vivienda con fines turísticos puede tener beneficios económicos para los propietarios, pero también puede tener un impacto negativo en el mercado inmobiliario y en la calidad de vida de los residentes, lo que hecho que muchos Ayuntamientos creen leyes cada vez más estrictas. Es importante que los propietarios conozcan las regulaciones y requisitos específicos en su ciudad y comunidad autónoma y para ello la mejor forma es acudir a una consultora especializada en cambios de uso.

En Razional disponemos de un equipo de profesionales altamente cualificado para la elaboración de proyectos de cambio de uso de residencial a turístico. Le realizamos un estudio de viabilidad sin compromiso. Consúltenos.